郑州探索开展“一手房带押过户” 试点推进现房销售改革

证券时报记者 张达

日前，郑州市发改委发布《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》。其中提出，探索开展“一手房带押过户”，试点推进现房销售改革。业内人士认为，“一手房带押过户”模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效，减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商的资金快速回笼。

《征求意见稿》提出，探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务，进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。

同时，《征求意见稿》提出，试点推进现房销售改革。探索建立试点项目融资、销售与建设项目审批流程无缝衔接制度；建立告知承诺绿色通道，推进数据赋能，实行并联审批；建立公共配套设施向项目首期安排衔接机制。实现分期销售与分期规划、分阶段施工许可、联合测绘、分期验收、分期交付协同，形成房地产开发项目“减时间、优服务、降成本”可操作可推广流程机制。

另外，《征求意见稿》还提出，推行存量房转移预告登记网上办理。在预购商品房预告登记网上办理的基础上，以政务网、“郑好办”APP 为依托，实现存量房转移预告登记的网上办理，进一步保障买卖双方的合法权益。

对于郑州探索开展“一手房带押过户”模式，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前的流程是，开发商如需对已抵押的在建工程进行销售并办理过户，需先偿还开发贷，银行再为相应的在建工程办理涂销，开发商最后再办理销售、过户。在“一手房带押过户”模式下，开发商在对已抵押在建工程进行销售、过户时，在未偿还开发贷的情况下，将在建工程涂销、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记（如购房人付款方式为按揭贷款）合并办理，后续再使用购房人的购房资金（包括首付款和按揭贷款）偿还开发贷。该模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效，减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商的资金快速回笼，对于开发商而言有一定的需求。

不过，李宇嘉同时指出，在该模式下，银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下，预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移，这将导致开发贷阶段性抵押权益悬空，对于开发贷银行来说可能意愿不强。

李宇嘉认为，广州之前已经探索了“一手房带押过户”，但效果并不是很明显，主要原因还是银行担心抵押权落空，开发商多投融资高杠杆、财务信息不透明，更加剧了这一担忧。需要不动产登记和银行、住建等部门在各自信息系统上通力合作，几个不动产产权变动的环节（涂销、转移、预告、再抵押等）无缝对接。同一家银行（支行）目前可以探索实施，还可以扩大到同一家银行系统内。

校对：姚远

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