地产脉冲,还是持续?
(原标题:地产脉冲,还是持续?)
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核心观点:
1. 似曾相识燕归来。经历约一个季度的脉冲之后,近期房地产市场似再现趋缓态势。与过往两年的政策效果相比,本轮地产成交反弹的持续时间更长、幅度也更明显。然而,脉冲之后为何又开始回落?实现地产企稳的核心力量究竟是什么?
2. 无论是因城施策的力度,还是房贷利率的下调幅度,本轮新政均未超出过往。排除这些因素后,此次“促进房地产市场止跌回稳”等政策表态似更鲜明,预期管理可能发挥了重要作用。但若要维系脉冲的可持续性,经济基本面才是关键要素。
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3. 美、日等地产开启调整后,往往能观察到银行不良率显著抬升,而我国不良率至今稳中有降。这或与我国独特的预售制有关。房企融资更倚赖非银行部门,其风险未必直接反映在银行,客观上也影响地产风险的识别难度和政策的应对速度。
4. 展望未来,地产“止跌回稳”是销量、价格、购地、投资等全链条改变过程,首先应是微观预期的改变。这固然离不开预期管理,但若不满足脉冲效果,则取决于加大逆周期调节下财政货币政策的真实兑现和持续发力。这也未必一蹴而就。
正文:
经历约一个季度的脉冲之后,近期房地产市场似再现趋缓态势。与过往两年的政策效果相比,本轮地产成交反弹的持续时间更长、幅度也更明显。然而,脉冲之后为何又开始回落?实现地产市场企稳的核心力量究竟是什么?
图1. 地产,依然是脉冲?
来源:WIND,笔者测算
注:成交包括30城新房+12城二手房,较2018-2019年同期比值,剔除假期错位。
一、政策强于过往吗?
无论是因城施策的力度,还是房贷利率的下调幅度,本轮均没有超出过往。排除这些因素后,此次“促进房地产市场止跌回稳”等政策表态似更鲜明,预期管理可能发挥了重要作用。
图2. 地产政策并未强于过往
来源:WIND,政府公告,贝壳,笔者测算
注:因城施策力度是对各城市首付比、公积金、普宅标准、补贴等加权。
过去几轮政策放松后,地产成交短期均呈现相较经济基本面的超调,但最终都难以摆脱经济增速中枢的约束。开年以来地产成交的走弱,或也反映出其向基本面的回归。
图3. 地产,终将向经济基本面回归
来源:WIND,笔者测算
注:基本面以制造业与非制造业PMI均值表征。
二、银行反映地产风险吗?
美、日等地产开启调整后,往往能观察到银行不良率抬升,而我国不良率至今稳中有降。这或与我国独特的预售制有关。目前来自金融体系的有息债务、向老百姓的预收房款、及对上下游企业的应付账款等,构成房企负债约1:1:1的比例。房企风险未必直接反映在银行,客观上也影响着地产风险的识别难度和政策的应对速度。
图4. 房企风险未必直接反映在银行
来源:WIND,笔者测算
注:偿债风险为保交楼资金缺口、应付账款的超额拖欠、债券和信托违约等占GDP的比重。
展望未来,地产“止跌回稳”是销量、价格、购地、投资等全链条改变过程,首先应是微观预期的改变。这固然离不开预期管理,但若不满足脉冲效果,则取决于加大逆周期调节下财政货币政策的真实兑现和持续发力。这也未必一蹴而就。
风险提示:预期非线性变化。
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