物企并购打响开年“第一枪”

  2023年，物企并购逐渐从火热回归理性。近日，物管行业沉寂已久的规模并购再度来临，金茂服务宣布以总现金代价3.238亿元收购润物嘉业全部股权，打响了物企并购的开年“第一枪”。业内人士普遍认为，今年物企并购行为或更加谨慎，企业对规模增长的诉求降低，追求质量增长成为关注重点。

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  金茂服务迎开年收购首单

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  1月18日，金茂物业服务发展股份有限公司（以下简称“金茂服务”）发布公告称，公司将以人民币3.238亿元收购北京市润物嘉业企业管理有限公司（以下简称“润物嘉业”）全部股权。收购完成后，润物嘉业将成为金茂服务的间接全资附属公司。这笔交易是2024年物企并购的首单，也是金茂服务自上市以来的第二笔收购。

  此前，追求规模增长是物企掀起“并购潮”的目的之一。从规模上来看，2023年上半年，金茂服务合同管理面积已达到9448万平方米。将目标公司收入囊中，也意味着金茂服务的合约面积将突破1亿平方米。

  此次收购，金茂服务还给出了不同的理由，“收购目标公司有利于进一步强化本公司的非周期业务。”

  非周期业务，主要包含物业管理服务、业主增值服务和城市服务等。润物嘉业物业管理服务收入的高占比，或许是金茂服务选中它更核心的原因。根据公告，目标公司润物嘉业旗下的运营主体是“北京圣瑞”，主要从事提供物业管理及相关服务以及酒店运营业务。从金茂服务在公告中预测的营收数据来看，2024年润物嘉业的物业管理费占总收入的比例为72%，而金茂服务半年报数据显示，其物业管理服务的收入占总收入的比例仅为55.4%。

  物企并购更趋谨慎

  回顾物管行业收并购发展历程，2020年，自各大房企分拆物企开启上市潮后，物管行业便开始热衷“买买买”。

  2021年，并购行为再度加码，物业服务企业在并购热潮下快速扩张规模，行业集中度进一步提升。这一年，碧桂园服务分别斥资100亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、嘉宝服务、邻里乐控股等，成为“并购王”。

  2022年，物企收并购更注重“补弱点”，如华润万象生活收购中南服务、祥生物业，强化其在华东区域影响力；招商积余收购中民物业、深圳汇勤，提升了其在金融物业领域竞争力等。

  到了2023年，曾经火热一时的物企并购有了明显降温。据克而瑞物管不完全统计，截至2023年12月29日，上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元，同比下降68%，收购数量和收购金额均跌至近年之最。

  关注点从规模转向质量

  “在当下环境企业收购更趋于谨慎，大额并购更是如此。”克而瑞物管研究员何俊峰说。

  2023年，物管企业规模增长诉求降低，有质量的发展成为行业关注重点。据介绍，在许多企业发现其收购的大量项目盈利较低甚至亏损，惊觉“规模论”行不通时，一些物企开始主动大批量退出低质项目。

  此外，收并购“退单”也时有发生。去年3月，华润万象生活披露终止收购祥生物业全部股权；6月，新大正披露终止收购沧恒投资80%股权；12月29日，中海物业披露终止收购关联方中海通信及中海监理相关权益。

  与此同时，从去年已成交的物企收并购案例来看，物企关注的服务业态也更加精细化、专业化。有数据统计，2023年上市物企收购事项中超半数为专业服务，其中科技服务、环卫服务是企业专业服务的并购重点，如特发服务增资入股四川大金源天鼎物业，在电站服务、能源物管方面布局；彩生活收购北京师范大学旗下北京豪城物业65%股权，加强在高校服务方面的竞争力。

  “展望未来，预计行业将持续保持这一发展方向，坚持通过优化服务和提升项目质量来满足日益提高的客户要求。”何俊峰说。