云掌财经网租金回到“1”时代 深圳甲级写字楼价格重回10年前
在由深圳中原地产举办的2024年写字楼发布会上，中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦回顾了2023年深圳办公市场的表现，他表示，2023年，深圳写字楼市场批售面积30.5万平方米，供应量为10年最低，市场呈现弱复苏，成交分化明显。目前整体经济呈现稳中向好的态势，随着各种政策利好因素不断释放，深圳写字楼市场预期信心将逐步恢复。
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深圳写字楼买卖市场整体呈上升的趋势，成交核心以价换量。据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年写字楼一手成交套数同比上升107%，成交面积同比增长144%，买卖客户需求主要以大面积段为主。二手办公成交主要集中在核心区域，且市场价格回调明显，成交套数同比增长17%，成交金额同比增长72%。得益于去年9月“限外令”的取消，2023年深圳写字楼市场一个很明显的特点是香港客户数量的增加，例如福田区的荣超经贸中心便是由香港客户拍下。
租赁市场“量增价跌”，中小企业需求活跃。2023年深圳写字楼租赁成交套数同比增长41%，租金价格同比下跌14% 。中小企业成为了深圳写字楼租赁市场的主力需求，但由于目前经济运行仍处于恢复期，部分企业租赁决策较为谨慎，消费降级导致预算持续收缩，小面积、低租金的需求相应增加。
核心区域爆满，行业需求分流明显，甲级写字楼价格重回10年前。2023年深圳甲级写字楼租赁热门区域，主要以福田CBD、南山科技园、罗湖笋岗等配套设施较为完善的区域为主，跨区选址推动了多中心的格局形成。贸易、物流与零售需求强劲，成为深圳甲级写字楼市场的支柱性行业。据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑，租金重回“1”时代，买卖回到“3”时代。
大宗交易异常活跃，投资情绪持续回升。发布会上，中原地产分享了去年写字楼市场大宗交易的部分成交案例，其中提到，2023年深圳写字楼市场大宗交易成交量显著增长，成交宗数同比增长83%，面积同比增长364%，全年吸金253亿，同比增长49%。但市场价格有所下行，2023年平均单价3.7万/平方米，同比下跌9%，不少租赁客户转成买卖需求，低价入场。
对于今年的写字楼市场，中原地产认为，政策利好与供需关系双重刺激下，2024年度深圳写字楼市场将迎来三方面机遇。
首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客户积极入市，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年全年成交宗数近乎翻倍，金额大幅提升近9倍。宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃，预计2024年香港客户的比重会稳定增长。
其次是供应端，新增写字楼供应主要集中在超总、前海桂湾片区，优质项目受关注。且全市供应量创历史新高，核心区一手买卖供应在逐渐减少，非核心区域压力山大，价格下调势在必行。
最后是需求端，写字楼长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客纷纷入场，以福田中心区的写字楼、公寓、住宅三类产品为例，写字楼租金回报率远超居住类产品；同时，核心区域绝对的低价和较低的空置率成为大资金避险的优选，非核心但便捷的交通和较低的租金令中小的企业承租活跃。
整体来看，从去年开始，政策面与市场面都在持续释放积极信号，多方信心加倍回归，深圳写字楼市场或将迎来更多的可能性和发展机会。
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